Reglas de inversión en Marruecos para un no residente
Marruecos autoriza a los extranjeros a adquirir en plena propiedad bienes inmuebles de uso residencial. El recorrido está bien delimitado: un notario, un título de propiedad (titre foncier), una declaración ante la Office des Changes. Este es el marco, etapa por etapa.
Fuentes verificadas: 2026-09
- 4 %Derechos de registro sobre una vivienda construida
Código general de impuestos, art. 133
- 1,5 %Conservación de la propiedad (inscripción del título)
ANCFCC, baremo de derechos
- ≈ 1 %Honorarios del notario, sin IVA
Práctica habitual, a confirmar mediante presupuesto
- ≈ 6,5 %Coste de entrada total indicativo
Suma de las partidas anteriores, sin gastos bancarios
Lo que un extranjero puede comprar
Una persona física extranjera, residente o no, puede adquirir en plena propiedad un apartamento, una villa o un terreno situado dentro de un perímetro urbano, siempre que el bien tenga un uso residencial, comercial o industrial.
Solo una categoría está cerrada: los terrenos de vocación agrícola. Desde el dahir de 1973, un extranjero no puede convertirse en propietario de ellos. Un terreno situado fuera del perímetro urbano solo puede comprarse tras obtener un certificado de vocación no agrícola (VNA), expedido por las autoridades locales para un proyecto concreto.
- Villas y apartamentos en zona urbana: compra libre, en plena propiedad.
- Terrenos en zona urbana: compra libre.
- Terrenos fuera del perímetro urbano: certificado VNA obligatorio, personal y vinculado al proyecto.
- Terrenos agrícolas: prohibidos a los extranjeros y a las sociedades que no sean íntegramente marroquíes.
Tifawin Villas es un programa de villas de uso residencial en una urbanización privada: la compra por un no residente se rige por el régimen general. La situación catastral exacta de la urbanización debe confirmarse con el notario del programa.
Las cinco etapas de una adquisición
El recorrido es el mismo para un residente y un no residente, salvo por una etapa: la declaración de la inversión ante la Office des Changes, que abre el derecho a repatriar el producto de una reventa.
- 1. Verificación del título de propiedad (titre foncier): el notario obtiene un certificado de propiedad en la conservación de la propiedad (conservation foncière) y comprueba la ausencia de hipotecas, embargos o servidumbres.
- 2. Contrato preliminar: sobre plano, lo redacta obligatoriamente un notario o un adoul y fija el precio, el calendario de pagos y la fecha de entrega.
- 3. Transferencia de fondos: desde un banco extranjero a la cuenta del notario o del banco marroquí, en divisas, con justificante del origen de los fondos.
- 4. Escritura de compraventa definitiva, registro (4 %) e inscripción en la conservación de la propiedad (1,5 %): el título pasa a nombre del adquirente.
- 5. Declaración ante la Office des Changes de la inversión extranjera financiada en divisas, a través del banco, para beneficiarse de la garantía de transferencia.
Los actores
Intervienen cuatro instituciones. Ninguna puede eludirse, y eso es precisamente lo que asegura la transacción.
| Actor | Función | Lo que expide |
|---|---|---|
| Notario | Redacta el contrato preliminar y la escritura definitiva, custodia los fondos en depósito, paga los derechos | Escrituras públicas, recibos |
| Conservación de la propiedad (ANCFCC) | Lleva el registro de la propiedad; ninguna transmisión existe si no está inscrita | Certificado de propiedad, inscripción del título |
| Office des Changes | Regula los movimientos de divisas; registra la inversión extranjera | Garantía de transferencia del capital y de las rentas |
| Dirección General de Impuestos (DGI) | Recauda los derechos de registro y los impuestos vinculados al bien | Recibo de registro, identificador fiscal |
Lo que cambia en 2026
La Instrucción general de operaciones de cambio 2026, en vigor desde el 1 de enero de 2026, simplifica varios procedimientos para los no residentes y los marroquíes residentes en el extranjero (MRE), en particular la financiación bancaria en dírhams de las adquisiciones inmobiliarias de los MRE, ahora posible hasta el 80 % del valor del bien.
El principio fundamental no cambia: una inversión financiada en divisas y declarada se beneficia de la garantía de convertibilidad, es decir, del derecho a transferir al extranjero el producto de la reventa y las rentas netas.
Preguntas frecuentes
Fuentes y metodología
- 1Dirección General de Impuestos, Código general de impuestos, derechos de registro (art. 133)
- 2ANCFCC, Agencia nacional de la conservación de la propiedad, del catastro y de la cartografía
- 3Office des Changes, Instrucción general de operaciones de cambio 2026
- 4Médias24, «Opérations de change: ce qui change dans la nouvelle instruction», 5 de enero de 2026
- 5Dahir n.º 1-73-213 de 2 de marzo de 1973 relativo a las tierras agrícolas en manos de extranjeros
- 6Ley n.º 44-00 relativa a la venta de inmuebles sobre plano (VEFA), modificada por la ley n.º 107-12
Información general verificada en la fecha indicada. Para su situación, nuestro equipo, un notario y un asesor fiscal confirman los tipos y plazos aplicables.