Dubái o Marrakech: dos mercados, una misma cuadrícula de análisis
SwissPro acompaña a inversores en Dubái desde sus inicios y en Marrakech desde 2026. Los dos mercados no responden a los mismos objetivos. Esta página los compara partida por partida, con cifras públicas, para que la decisión sea suya.
Fuentes verificadas: 2026-09
- 4 %Gastos de transmisión, Dubái
Dubai Land Department, transfer fee
- ≈ 6,5 %Coste de entrada, Marrakech
Registro 4 %, conservación 1,5 %, notario ≈ 1 %
- 682.000 M AEDVentas inmobiliarias en Dubái en 2025
Dubai Land Department, balance 2025: +30,6 %
- +0,6 %Índice de precios inmobiliarios, Marruecos, 2025
Bank Al-Maghrib y ANCFCC, IPAI, transacciones +18,4 %
Lo que cada mercado hace bien
Dubái es un mercado profundo, líquido, sin impuesto sobre las rentas ni sobre las plusvalías, con un visado de residencia de larga duración vinculado a la inversión y una divisa ligada al dólar. Funciona por ciclos marcados y atrae una demanda mundial.
Marrakech es un mercado de residencia secundaria y de patrimonio, a las puertas de Europa, en una divisa estable vinculada al euro y al dólar, con precios de entrada más bajos por metro cuadrado para superficies de terreno sin equivalente en Dubái. Es menos líquido y la fiscalidad, moderada, existe.
Comparativa partida por partida
Las cifras siguientes son las de las fuentes públicas citadas al pie de página; las casillas sin dato público consolidado se señalan.
| Partida | Dubái | Marrakech |
|---|---|---|
| Derecho de propiedad para un extranjero | Freehold en las zonas designadas | Plena propiedad sobre título de propiedad, excepto tierras agrícolas |
| Coste de entrada | 4 % DLD + gastos fijos de registro y de fiduciario | ≈ 6,5 % (registro, conservación, notario) |
| Impuesto anual sobre el bien | Ninguno; gastos de comunidad (service charges) | Impuesto de habitación y tasa de servicios comunales sobre el valor locativo; gastos de la urbanización |
| Impuesto sobre los alquileres | 0 % | 10 % o 15 % del alquiler bruto (larga duración); régimen profesional en corta duración |
| Impuesto sobre la plusvalía | 0 % | 20 % del beneficio neto, mínimo 3 % del precio |
| Residencia vinculada a la compra | Golden Visa de 10 años a partir de 2 M AED en bienes | Sin visado de inversor; tarjeta de residencia de derecho común |
| Divisa | AED, paridad fija con el dólar | MAD, cesta 60 % euro / 40 % dólar, banda ±5 % |
| Volumen de mercado 2025 | 682.000 M AED de ventas, +30,6 % | Transacciones +18,4 % en el 4T 2025; índice de precios +0,6 % en el año |
| Rentabilidad bruta del alquiler | 5 a 9 % según los informes de mercado | Sin serie pública para las villas; cálculo caso por caso |
| Repatriación de capitales | Libre | Garantizada si la compra se financia en divisas y se declara |
| Distancia desde París | ≈ 7 h de vuelo | ≈ 3 h de vuelo |
Las rentabilidades dependen del bien, del barrio y de la gestión; las horquillas de Dubái son las de los informes de mercado y no las de una estadística oficial.
A cinco y diez años: las preguntas que conviene hacerse
A cinco años, la liquidez y la ausencia de impuestos juegan a favor de Dubái; el uso personal y la proximidad, a favor de Marrakech. A diez años, la cuestión pasa a ser la del ciclo: Dubái ha conocido correcciones marcadas (2009, 2015-2019) tras fases de expansión; Marrakech tiene una historia de precios más lenta, impulsada hoy por un ciclo de infraestructuras hasta 2030.
El comparador Dubái / Marrakech, en preparación, aplicará un mismo capital a los dos mercados con los costes de entrada, la fiscalidad, los gastos y dos escenarios de reventa, a cinco y diez años. No señalará un ganador.
- Uso: ¿residencia personal regular o pura inversión?
- Fiscalidad de su país de residencia: la ausencia de impuestos locales no elimina el impuesto en su país.
- Horizonte de salida y tolerancia a un mercado menos líquido.
- Exposición cambiaria deseada: dólar o cesta euro-dólar.
Preguntas frecuentes
Fuentes y metodología
- 1Dubai Land Department / Departamento de Finanzas de Dubái, balance de las transacciones inmobiliarias 2025
- 2Gulf News, «Dubai property market closes 2025 with record Dh682.5 billion in sales»
- 3Dubai Land Department, gastos de transferencia (4 %) y Golden Visa inmobiliario (2 M AED)
- 4Bank Al-Maghrib y ANCFCC, Índice de precios de los activos inmobiliarios, 4T 2025
- 5TelQuel, «Immobilier: hausse de l'indice des prix de 0,6 % en 2025», 4 de marzo de 2026
- 6Dirección General de Impuestos (Marruecos), Código general de impuestos 2026
- 7Bank Al-Maghrib, régimen cambiario del dírham
Información general verificada en la fecha indicada. Para su situación, nuestro equipo, un notario y un asesor fiscal confirman los tipos y plazos aplicables.