Fiscalidad del inversor inmobiliario no residente
La fiscalidad inmobiliaria marroquí es legible: derechos en la compra, dos tributos anuales sobre la vivienda, un impuesto sobre los alquileres y un impuesto sobre la plusvalía en la reventa. Los convenios fiscales evitan la doble imposición con la mayoría de los países de origen de nuestros clientes.
Fuentes verificadas: 2026-09
- 4 %Derechos de registro
CGI, art. 133
- 10 % / 15 %Rentas de alquiler brutas, tipo liberatorio
CGI, art. 73: umbral de 120.000 MAD al año
- 20 %Impuesto sobre plusvalías inmobiliarias (TPI)
CGI, art. 73; cuota mínima del 3 % del precio
- 10,5 %Tasa de servicios comunales, zona urbana
Ley 47-06 sobre fiscalidad local, sobre el valor locativo
En la compra
Tres partidas se añaden al precio: los derechos de registro (4 % para una vivienda construida), los derechos de la conservación de la propiedad (1,5 %) y los honorarios del notario (alrededor del 1 %, más el IVA del 20 % sobre los honorarios), a los que se suman gastos fijos de timbres y certificados.
En una vivienda nueva vendida por un promotor, el precio está sujeto al IVA inmobiliario al tipo del 20 %. El promotor es el sujeto pasivo; el adquirente lo soporta en el precio con impuestos incluidos. Los precios de Tifawin publicados en este sitio son los comunicados por el promotor; debe confirmarse si se expresan sin impuestos o con impuestos incluidos.
| Partida | Tipo | Base |
|---|---|---|
| Derechos de registro | 4 % | Precio de adquisición |
| Conservación de la propiedad | 1,5 % | Precio de adquisición |
| Honorarios del notario | ≈ 1 % + IVA 20 % | Precio de adquisición, según presupuesto |
| Timbres y certificados | Importes fijos | Algunos cientos de dírhams |
Cada año: impuesto de habitación y tasa de servicios comunales
Ambos tributos se calculan sobre el valor locativo de la vivienda, estimado por la administración según un baremo local (superficie, categoría, ubicación). Una residencia secundaria no se beneficia ni de la reducción del 75 % ni de la exención temporal reservadas a la vivienda principal.
El impuesto de habitación sigue un baremo progresivo del 0 al 30 % del valor locativo. La tasa de servicios comunales es del 10,5 % del valor locativo en zona urbana y del 6,5 % en zona periférica. Un bien alquilado todo el año no está sujeto al impuesto de habitación, pero sigue sujeto a la tasa de servicios comunales.
Sobre los alquileres
Las rentas inmobiliarias de las personas físicas tributan, a elección del contribuyente, a un tipo liberatorio sobre la renta bruta (10 % si la renta bruta anual es inferior a 120.000 MAD, 15 % por encima) o según el baremo progresivo del impuesto sobre la renta tras una reducción del 40 %.
El alquiler amueblado de corta duración responde a una lógica distinta: explotado de forma habitual, constituye una actividad profesional, gravada como tal. El régimen aplicable depende de la cifra de negocios y del modo de explotación (directa o a través de una sociedad de gestión). Este punto debe decidirse con un asesor antes de poner el bien en alquiler.
En la reventa: el impuesto sobre plusvalías inmobiliarias (TPI)
El beneficio neto (precio de cesión menos el precio de adquisición, los gastos de adquisición y las obras justificadas, con actualización) tributa al 20 %. Se debe una cuota mínima del 3 % del precio de cesión incluso en ausencia de beneficio.
La exención de la vivienda principal (ocupación de al menos seis años, precio de cesión limitado) no afecta, por definición, a un no residente que no la habita.
Convenios fiscales
Marruecos ha firmado convenios para evitar la doble imposición con Francia (convenio de 29 de mayo de 1970, modificado por el protocolo de 1989), Bélgica, Suiza, España e Italia, entre otros. Todos siguen el mismo principio para los inmuebles: las rentas y plusvalías de un bien tributan en el Estado donde se sitúa, es decir, en Marruecos.
El país de residencia del propietario elimina después la doble imposición por exención o por crédito fiscal, según el convenio. Las rentas marroquíes deben, por lo general, declararse en el país de residencia, incluso exentas, en particular para el cálculo del tipo efectivo.
| País de residencia | Convenio con Marruecos | Método para los inmuebles |
|---|---|---|
| Francia | 29 de mayo de 1970, protocolo de 18 de agosto de 1989 | Tributación en Marruecos; crédito fiscal en Francia |
| Bélgica | Convenio en vigor | Tributación en Marruecos; exención con reserva de progresividad |
| Suiza | Convenio en vigor | Tributación en Marruecos; exención con progresividad |
| España | Convenio en vigor | Tributación en Marruecos; crédito fiscal |
| Italia | Convenio en vigor | Tributación en Marruecos; crédito fiscal |
El impuesto francés sobre el patrimonio inmobiliario (IFI) tiene en cuenta, para un residente fiscal francés, los bienes situados en el extranjero. A examinar con su asesor.
Preguntas frecuentes
Fuentes y metodología
- 1Dirección General de Impuestos, Código general de impuestos 2026 (art. 61, 73, 133)
- 2Ley n.º 47-06 relativa a la fiscalidad de las entidades locales (impuesto de habitación, tasa de servicios comunales)
- 3Ministerio delegado encargado de los MRE, Guía fiscal de los marroquíes residentes en el extranjero 2025
- 4Direction générale des Finances publiques (Francia), convenio fiscal franco-marroquí de 29 de mayo de 1970
- 5BOFiP, INT - Convenio fiscal entre Francia y Marruecos
- 6Dirección General de Impuestos, fiscalidad internacional (lista de convenios)
Información general verificada en la fecha indicada. Para su situación, nuestro equipo, un notario y un asesor fiscal confirman los tipos y plazos aplicables.