Titolo fondiario, VNA, Office des Changes: mettere in sicurezza un acquisto in Marocco nel 2026

Ogni settimana un futuro acquirente ci chiede se acquistare in Marocco « sia sicuro ». La domanda giusta non è questa. È: quali documenti devo esigere, e in quale ordine? Il quadro è solido; occorre servirsene.

Il titolo fondiario prima di tutto

Il Marocco tiene un libro fondiario dal 1913. Un immobile immatricolato riceve un numero di titolo; qualsiasi vendita, ipoteca o servitù esiste giuridicamente solo se iscritta su tale titolo. Il certificato di proprietà rilasciato dalla conservatoria fondiaria fornisce, a una data precisa, lo stato esatto del bene. Un acquirente straniero acquista soltanto un bene immatricolato. I beni non immatricolati, detti melkia, dipendono da atti tradizionali e vanno scartati.

Vocazione non agricola

Le terre agricole sono precluse agli stranieri dal dahir del 1973. Un terreno situato fuori dal perimetro urbano può essere acquistato da un non marocchino soltanto con un'attestazione di vocazione non agricola, personale e legata a un progetto. Per una villa in un complesso residenziale privato in zona urbana la questione non si pone; occorre semplicemente che il notaio confermi la situazione del complesso rispetto al perimetro urbano, e noi lo chiediamo sistematicamente.

La dichiarazione all'Office des Changes

È la tappa che gli acquirenti dimenticano, e la più importante per il futuro. Un acquisto finanziato con un apporto in valuta trasferito dall'estero, e dichiarato all'Office des Changes tramite la banca, beneficia della garanzia di convertibilità: il ricavato della rivendita e i redditi netti sono trasferibili all'estero dopo il pagamento delle imposte marocchine. L'Istruzione generale delle operazioni di cambio 2026, in vigore dal 1° gennaio, ha inoltre semplificato diverse procedure per i non residenti e portato all'80 % la quota di credito in dirham accessibile ai marocchini residenti all'estero.

Sulla carta: il contratto preliminare

Una vendita sulla carta rientra nelle leggi 44-00 e 107-12. Il contratto preliminare è obbligatoriamente redatto da un notaio o da un adoul e fissa il prezzo, il calendario dei pagamenti e la data di consegna. Precisa inoltre le garanzie del promotore. Il calendario dei pagamenti di un programma va letto alla luce di questo quadro: è un punto che verifichiamo contratto per contratto, anche per Tifawin.

L'elenco, nell'ordine

Certificato di proprietà recente, conferma della situazione urbanistica, contratto preliminare notarile con garanzie scritte, trasferimento in valuta documentato, dichiarazione all'Office des Changes. Cinque documenti. Nessuno è facoltativo.