Regole per investire in Marocco da non residente
Il Marocco autorizza gli stranieri ad acquistare in piena proprietà immobili a uso abitativo. Il percorso è tracciato: un notaio, un titolo fondiario (titre foncier), una dichiarazione all'Office des Changes. Ecco il quadro, passo dopo passo.
Fonti verificate: 2026-09
- 4 %Imposta di registro su un'abitazione costruita
Codice generale delle imposte, art. 133
- 1,5 %Conservatoria fondiaria (iscrizione del titolo)
ANCFCC, tariffario dei diritti
- ≈ 1 %Onorari del notaio, IVA esclusa
Prassi di mercato, da confermare con preventivo
- ≈ 6,5 %Costo di ingresso totale indicativo
Somma delle voci precedenti, spese bancarie escluse
Cosa può acquistare uno straniero
Una persona fisica straniera, residente o meno, può acquistare in piena proprietà un appartamento, una villa o un terreno situato all'interno di un perimetro urbano, purché l'immobile sia a uso abitativo, commerciale o industriale.
Una sola categoria è preclusa: i terreni a vocazione agricola. Dal dahir del 1973, uno straniero non può diventarne proprietario. Un terreno situato fuori dal perimetro urbano può essere acquistato solo dopo aver ottenuto un'attestazione di vocazione non agricola (VNA), rilasciata dalle autorità locali per un progetto specifico.
- Ville e appartamenti in zona urbana: acquisto libero, in piena proprietà.
- Terreni in zona urbana: acquisto libero.
- Terreni fuori dal perimetro urbano: attestazione VNA obbligatoria, personale e legata al progetto.
- Terreni agricoli: vietati agli stranieri e alle società non interamente marocchine.
Tifawin Villas è un programma di ville a uso abitativo su una tenuta privata: l'acquisto da parte di un non residente rientra nel caso generale. La situazione catastale esatta della tenuta è da confermare con il notaio del programma.
Le cinque fasi di un'acquisizione
Il percorso è lo stesso per un residente e per un non residente, a una fase vicino: la dichiarazione dell'investimento presso l'Office des Changes, che apre il diritto di rimpatriare il ricavato di una rivendita.
- 1. Verifica del titolo fondiario: il notaio ottiene un certificato di proprietà presso la conservatoria fondiaria (conservation foncière) e controlla l'assenza di ipoteche, pignoramenti o servitù.
- 2. Contratto preliminare: per un acquisto su carta, è obbligatoriamente redatto da un notaio o da un adoul e fissa il prezzo, il calendario dei pagamenti e la data di consegna.
- 3. Trasferimento dei fondi: da una banca estera al conto del notaio o della banca marocchina, in valuta estera, con giustificativo dell'origine dei fondi.
- 4. Atto di vendita definitivo, registrazione (4 %) e iscrizione alla conservatoria fondiaria (1,5 %): il titolo viene intestato all'acquirente.
- 5. Dichiarazione all'Office des Changes dell'investimento estero finanziato in valuta, tramite la banca, per beneficiare della garanzia di trasferimento.
Gli attori
Intervengono quattro istituzioni. Nessuna può essere aggirata, ed è proprio questo a rendere sicura la transazione.
| Attore | Ruolo | Cosa rilascia |
|---|---|---|
| Notaio | Redige il contratto preliminare e l'atto definitivo, custodisce i fondi in deposito, paga le imposte | Atti pubblici, quietanze |
| Conservatoria fondiaria (ANCFCC) | Tiene il libro fondiario; ogni trasferimento esiste solo se iscritto | Certificato di proprietà, iscrizione del titolo |
| Office des Changes | Regola i movimenti di valuta; registra l'investimento estero | Garanzia di trasferimento del capitale e dei redditi |
| Direction générale des impôts (DGI) | Riscuote l'imposta di registro e le imposte legate all'immobile | Quietanza di registrazione, codice fiscale |
Cosa cambia nel 2026
L'Istruzione generale delle operazioni di cambio 2026 (IGOC), entrata in vigore il 1° gennaio 2026, semplifica diverse procedure per i non residenti e per i marocchini residenti all'estero (MRE), in particolare il finanziamento bancario in dirham delle acquisizioni immobiliari degli MRE, ora possibile fino all'80 % del valore dell'immobile.
Il principio fondamentale resta invariato: un investimento finanziato in valuta estera e dichiarato beneficia della garanzia di convertibilità, ossia del diritto di trasferire all'estero il ricavato della rivendita e i redditi netti.
Domande frequenti
Fonti e metodologia
- 1Direction générale des impôts, Codice generale delle imposte, imposta di registro (art. 133)
- 2ANCFCC, Agenzia nazionale della conservatoria fondiaria, del catasto e della cartografia
- 3Office des Changes, Istruzione generale delle operazioni di cambio 2026
- 4Médias24, « Opérations de change: ce qui change dans la nouvelle instruction », 5 gennaio 2026
- 5Dahir n. 1-73-213 del 2 marzo 1973 relativo alle terre agricole detenute da stranieri
- 6Legge n. 44-00 relativa alla vendita di immobili su carta (VEFA), modificata dalla legge n. 107-12
Informazioni generali verificate alla data indicata. Per la sua situazione, il nostro team, un notaio e un consulente fiscale confermano aliquote e tempi applicabili.