Proprietà, titolo fondiario e rimpatrio dei capitali
In Marocco uno straniero non acquista un diritto d'uso o una locazione di lunga durata: diventa proprietario, allo stesso titolo di un marocchino, di un immobile iscritto su un titolo fondiario (titre foncier). Questa pagina spiega cosa garantisce il titolo, cosa copre la garanzia di convertibilità e come rimpatriare i capitali.
Fonti verificate: 2026-09
- Piena proprietàNatura del diritto acquisito
Codice dei diritti reali, legge 39-08
- Titolo fondiarioProva della proprietà
ANCFCC, legge 14-07 sull'immatricolazione
- 100 %Ricavato della rivendita trasferibile
Office des Changes, IGOC 2026, investimento dichiarato
- IllimitataDurata del diritto
Proprietà perpetua e trasmissibile
Il titolo fondiario, base della sicurezza
Il Marocco applica dal 1913 un sistema di immatricolazione fondiaria ispirato al libro fondiario: ogni immobile immatricolato riceve un titolo, numerato, tenuto dalla conservatoria fondiaria (conservation foncière). Il titolo è definitivo: una volta costituito, estingue tutti i diritti anteriori non iscritti.
Ogni trasferimento, ipoteca o servitù ha esistenza giuridica solo se iscritto sul titolo. Il certificato di proprietà rilasciato dalla conservatoria fondiaria fornisce quindi, a una data precisa, lo stato esatto dell'immobile. È il primo documento che il notaio richiede.
Gli immobili non immatricolati, detti melkia, sono regolati da atti tradizionali. Un acquirente straniero deve evitarli: la prova della proprietà è più fragile e la garanzia di convertibilità più difficile da ottenere.
Cosa comprende la piena proprietà
Il proprietario dispone dei tre attributi classici: usare, godere e disporre. Può abitare, affittare, ipotecare, vendere, donare o trasmettere l'immobile. Non è fissata alcuna durata, né è richiesta alcuna autorizzazione per la rivendita.
Gli unici limiti sono quelli del diritto comune: norme urbanistiche, regolamento di condominio o capitolato di una tenuta privata, e divieto di acquistare terre agricole.
- Abitare l'immobile senza limiti di durata.
- Affittarlo, a lungo o a breve termine (con l'autorizzazione prevista dalla legge 80-14 per il breve termine).
- Venderlo a un residente o a un non residente.
- Trasmetterlo per successione o donazione, fatta salva la legge applicabile alla successione.
La garanzia di convertibilità
Il dirham non è liberamente convertibile. Affinché un investitore straniero possa far uscire i propri capitali, la normativa valutaria prevede un regime di convertibilità per gli investimenti esteri realizzati in valuta.
Concretamente, l'acquisto deve essere finanziato con un apporto in valuta trasferito dall'estero e l'investimento deve essere dichiarato all'Office des Changes tramite la banca. A queste condizioni, il proprietario può trasferire all'estero, dopo il pagamento delle imposte dovute in Marocco, il ricavato della rivendita (plusvalenza compresa) e i redditi netti da locazione.
| Situazione | Trasferimento possibile | Condizione |
|---|---|---|
| Acquisto finanziato in valuta e dichiarato | Ricavato della rivendita e redditi netti | Dichiarazione nei termini tramite la banca |
| Acquisto finanziato in dirham senza dichiarazione | Non garantito | Regolarizzazione da valutare con la banca |
| Marocchino residente all'estero | A seconda del conto utilizzato | Consigliato un conto in dirham convertibili |
I termini e i documenti della dichiarazione sono fissati dall'Istruzione generale delle operazioni di cambio; la Sua banca marocchina li gestisce con il notaio. SwissPro360 verifica questo punto in ogni pratica.
Residenza e soggiorno
Il Marocco non offre un visto per investitori automatico legato all'acquisto di un immobile. La proprietà di un'abitazione è invece un elemento della pratica per il permesso di soggiorno, che si ottiene alle condizioni di diritto comune (risorse, assicurazione, domicilio). I cittadini di numerosi paesi soggiornano peraltro fino a 90 giorni senza visto.
Domande frequenti
Fonti e metodologia
- 1ANCFCC, immatricolazione fondiaria e libro fondiario
- 2Legge n. 39-08 recante il Codice dei diritti reali
- 3Legge n. 14-07 che modifica il dahir del 12 agosto 1913 sull'immatricolazione fondiaria
- 4Office des Changes, Istruzione generale delle operazioni di cambio 2026 (investimenti esteri)
- 5SNRT News, « Ce que change la réglementation des changes 2026 pour résidents, MRE et start-ups »
- 6Dahir n. 1-73-213 relativo alle terre agricole detenute da stranieri
Informazioni generali verificate alla data indicata. Per la sua situazione, il nostro team, un notaio e un consulente fiscale confermano aliquote e tempi applicabili.