Título de propiedad, VNA, Office des Changes: asegurar una compra en Marruecos en 2026

Cada semana, un futuro comprador nos pregunta si «es seguro» comprar en Marruecos. La buena pregunta no es esa. Es: ¿qué documentos debo exigir, y en qué orden? El marco es sólido; hay que utilizarlo.

El título de propiedad ante todo

Marruecos lleva un registro de la propiedad desde 1913. Un inmueble inmatriculado recibe un número de título; toda venta, hipoteca o servidumbre solo existe jurídicamente una vez inscrita en ese título. El certificado de propiedad expedido por la conservación inmobiliaria da, en una fecha precisa, el estado exacto del inmueble. Un comprador extranjero compra únicamente un inmueble inmatriculado. Los inmuebles no inmatriculados, llamados melkia, dependen de actos tradicionales y deben descartarse.

Vocación no agrícola

Las tierras agrícolas están cerradas a los extranjeros desde el dahir de 1973. Un terreno situado fuera del perímetro urbano solo puede ser comprado por un no marroquí con un certificado de vocación no agrícola (VNA), personal y vinculado a un proyecto. Para una villa en una urbanización privada en zona urbana, la cuestión no se plantea; basta con que el notario confirme la situación de la urbanización respecto al perímetro urbano, y lo solicitamos sistemáticamente.

La declaración ante el Office des Changes

Es la etapa que los compradores olvidan, y la más importante para el futuro. Una compra financiada con una aportación en divisas transferida desde el extranjero, y declarada ante el Office des Changes a través del banco, se beneficia de la garantía de convertibilidad: el producto de la reventa y las rentas netas son transferibles al extranjero tras el pago de los impuestos marroquíes. La Instrucción General de Operaciones de Cambio 2026, en vigor desde el 1 de enero, ha simplificado además varios procedimientos para los no residentes y ha elevado al 80 % el porcentaje de crédito en dirhams accesible a los marroquíes residentes en el extranjero.

Sobre plano: el contrato preliminar

Una venta sobre plano se rige por las leyes 44-00 y 107-12. El contrato preliminar debe ser redactado obligatoriamente por un notario o un adul y fija el precio, el calendario de pagos y la fecha de entrega. Precisa también las garantías del promotor. El calendario de pagos de una promoción debe leerse a la luz de este marco: es un punto que verificamos contrato por contrato, incluido Tifawin.

La lista, en orden

Certificado de propiedad reciente, confirmación de la situación urbanística, contrato preliminar notarial con garantías escritas, transferencia en divisas documentada, declaración ante el Office des Changes. Cinco documentos. Ninguno es opcional.