非居民在摩洛哥投资的规则
摩洛哥允许外国人以完全所有权形式购置住宅用途的不动产。流程有明确路径：一名公证人、一份土地权证、一次向外汇管理局的申报。以下逐步说明相关框架。
信息来源核实日期：2026-09
- 4%已建成住宅的登记税
《税法通则》第 133 条
- 1.5%土地登记（权证登记）
ANCFCC（土地登记局），收费标准
- ≈ 1%公证人费用，不含增值税
市场惯例，以报价单为准
- ≈ 6.5%指示性入市总成本
上述各项之和，不含银行费用
外国人可以购买什么
外国自然人，无论是否为居民，均可以完全所有权形式购置位于城市规划范围内的公寓、别墅或地块，只要该不动产用于住宅、商业或工业用途。
只有一类是禁止的：农业用途的土地。自 1973 年的国王敕令（dahir）以来，外国人不得成为此类土地的所有权人。位于城市规划范围之外的地块，只有在取得由地方当局针对特定项目签发的非农业用途证明（VNA）之后方可购买。
- 城区内的别墅和公寓：可自由购买，享有完全所有权。
- 城区内的地块：可自由购买。
- 城市规划范围外的地块：必须取得 VNA 证明，该证明与个人及项目挂钩。
- 农业用地：禁止外国人及非全摩洛哥资本的公司购买。
Tifawin Villas 是位于私人园区内的住宅用途别墅项目：非居民购买适用一般规则。园区的确切地籍状况须与项目公证人确认。
购置的五个步骤
居民与非居民的流程相同，只有一步例外：向外汇管理局（Office des Changes）申报投资，这一步为日后汇回转售所得开启了权利。
- 1. 核查土地权证：公证人向土地登记局取得产权证明，并核查不存在抵押、查封或地役权。
- 2. 预售合同：期房必须由公证人或传统公证人（adoul）起草，约定价格、付款时间表和交付日期。
- 3. 资金转账：从外国银行以外币汇至公证人账户或摩洛哥银行账户，并附资金来源证明。
- 4. 正式买卖契约、登记（4%）及土地登记局登记（1.5%）：权证登记至买方名下。
- 5. 通过银行向外汇管理局申报以外币出资的外国投资，以享受转移保障。
参与方
有四家机构参与其中。任何一家都不可绕过，而这正是交易安全的保障。
| 参与方 | 职责 | 出具的文件 |
|---|---|---|
| 公证人 | 起草预售合同和正式契约，托管资金，缴纳税费 | 公证文书、收据 |
| 土地登记局（ANCFCC） | 管理土地登记簿；任何产权变动只有登记后才生效 | 产权证明、权证登记 |
| 外汇管理局（Office des Changes） | 管理外汇流动；登记外国投资 | 资本及收益的转移保障 |
| 税务总局（DGI） | 征收登记税及与不动产相关的税款 | 登记税收据、税务识别号 |
2026 年的变化
2026 年《外汇业务总则》（IGOC）于 2026 年 1 月 1 日生效，简化了针对非居民和海外摩洛哥人（MRE）的多项程序，尤其是海外摩洛哥人购置不动产的迪拉姆银行贷款，现可达房产价值的 80%。
基本原则保持不变：以外币出资并已申报的投资享有可兑换保障，即有权将转售所得和净收益转移至境外。
常见问题
资料来源与方法
- 1税务总局（DGI），《税法通则》，登记税（第 133 条）
- 2ANCFCC，国家土地登记、地籍与测绘局
- 3外汇管理局（Office des Changes），2026 年《外汇业务总则》
- 4Médias24，« Opérations de change: ce qui change dans la nouvelle instruction »，2026 年 1 月 5 日
- 51973 年 3 月 2 日第 1-73-213 号国王敕令，关于外国人持有的农业用地
- 6第 44-00 号法律，关于在建期房销售，经第 107-12 号法律修订
信息于所示日期核实。针对您的具体情况，我们的团队、公证人和税务顾问将确认适用的税率与期限。