迪拜还是马拉喀什：两个市场，同一分析框架
SwissPro 自创立起在迪拜为投资者提供服务，自 2026 年起在马拉喀什提供服务。两个市场对应的目标并不相同。本页以公开数据逐项比较，以便由您自行决定。
信息来源核实日期：2026-09
- 4%产权转移费，迪拜
Dubai Land Department（迪拜土地局），转移费
- ≈ 6.5%入市成本，马拉喀什
登记税 4%、土地登记 1.5%、公证 ≈ 1%
- 6,820 亿 AED2025 年迪拜房地产销售额
Dubai Land Department，2025 年报告：+30.6%
- +0.6%2025 年摩洛哥房地产价格指数
Bank Al-Maghrib 与 ANCFCC，IPAI，交易量 +18.4%
各市场的优势
迪拜是一个深度、流动性高的市场，没有所得税和资本利得税，提供与投资挂钩的长期居留签证，货币与美元挂钩。它呈明显的周期性运行，吸引全球需求。
马拉喀什是第二居所和资产配置型市场，紧邻欧洲，货币稳定并与欧元和美元挂钩，每平方米入市价格更低，且地块面积在迪拜找不到同等水平。它的流动性较低，税负虽然温和，但确实存在。
逐项比较
以下数字来自页面底部引用的公开来源；没有统一公开数据的单元格已作标注。
| 项目 | 迪拜 | 马拉喀什 |
|---|---|---|
| 外国人的所有权 | 指定区域内的永久产权 | 登记于土地权证的完全所有权，农业用地除外 |
| 入市成本 | 4% DLD + 登记及信托固定费用 | ≈ 6.5%（登记税、土地登记、公证） |
| 不动产年税 | 无；共有产权物业费（service charges） | 按租赁价值征收的住房税和市政服务税；园区物业费 |
| 租金所得税 | 0% | 租金毛收入的 10% 或 15%（长期）；短期出租适用专业制度 |
| 资本利得税 | 0% | 净利润的 20%，最低为价格的 3% |
| 与购房挂钩的居留 | 持有 200 万 AED 以上房产可获 10 年黄金签证 | 无投资者签证；按普通法申请居留证 |
| 货币 | AED，与美元固定平价 | MAD，篮子 60% 欧元 / 40% 美元，区间 ±5% |
| 2025 年市场规模 | 销售额 6,820 亿 AED，+30.6% | 2025 年第四季度交易量 +18.4%；全年价格指数 +0.6% |
| 租金毛回报率 | 据市场报告为 5% 至 9% | 别墅无公开数据序列；逐案计算 |
| 资本汇回 | 自由 | 购买以外币出资并已申报即有保障 |
| 距巴黎的距离 | ≈ 7 小时飞行 | ≈ 3 小时飞行 |
回报取决于房产、街区和管理；迪拜的区间来自市场报告，而非官方统计。
五年与十年：需要思考的问题
以五年为期，流动性和免税有利于迪拜，自住用途和距离优势有利于马拉喀什。以十年为期，问题就变成了周期：迪拜在扩张阶段之后经历过明显的回调（2009 年、2015 至 2019 年）；马拉喀什的价格历史更为平缓，目前由持续至 2030 年的基础设施周期支撑。
正在筹备中的迪拜/马拉喀什比较工具将把同一笔资本应用于两个市场，计入入市成本、税务、费用以及五年和十年两种转售情景。它不会指出胜者。
- 用途：经常性自住，还是纯粹投资？
- 您居住国的税务：当地免税并不消除您本国的税负。
- 退出期限以及对流动性较低市场的承受度。
- 期望的货币敞口：美元，还是欧元-美元篮子。
常见问题
资料来源与方法
- 1Dubai Land Department / 迪拜财政部，2025 年房地产交易报告
- 2Gulf News，« Dubai property market closes 2025 with record Dh682.5 billion in sales »
- 3Dubai Land Department，转移费（4%）及房地产黄金签证（200 万 AED）
- 4Bank Al-Maghrib 与 ANCFCC，房地产资产价格指数，2025 年第四季度
- 5TelQuel，« Immobilier: hausse de l'indice des prix de 0,6 % en 2025 »，2026 年 3 月 4 日
- 6税务总局（摩洛哥），2026 年《税法通则》
- 7Bank Al-Maghrib，迪拉姆汇率制度
信息于所示日期核实。针对您的具体情况，我们的团队、公证人和税务顾问将确认适用的税率与期限。