Marrakech quartier par quartier
Marrakech n'est pas un marché unique: la médina, les quartiers de ville, les golfs et les routes de villas répondent à des demandes différentes. Cette page décrit chaque secteur et donne des prix au m² indicatifs, qui proviennent d'agences et non d'une statistique officielle.
Sources vérifiées: 2026-09
- +0,6 %Indice des prix immobiliers, Maroc, 2025
Bank Al-Maghrib et ANCFCC, IPAI
- +18,4 %Transactions, T4 2025 sur un an
Bank Al-Maghrib et ANCFCC, IPAI
- 22 à 38 k MADVillas Palmeraie, prix au m² indicatif
Estimations d'agences 2026
- 2 825 à 3 684 €Tifawin, prix au m² bâti
Grille promoteur, villas disponibles
Comment lire les prix
Il n'existe pas de statistique publique de prix par quartier à Marrakech. L'indice des prix des actifs immobiliers de Bank Al-Maghrib et de l'ANCFCC donne une tendance nationale et par grande ville (+0,6 % en 2025 au niveau national, avec des transactions en hausse de 18,4 % au quatrième trimestre). Les fourchettes ci-dessous sont des estimations publiées par des agences en 2026: elles indiquent un ordre de grandeur, pas une valeur.
Pour une villa, le prix au m² bâti n'a de sens qu'avec la surface du terrain: à Marrakech, un même bâti sur un terrain deux fois plus grand vaut nettement plus.
Les secteurs
Du nord au sud, les grands secteurs et leur profil.
| Secteur | Profil | Prix au m² indicatif | Source |
|---|---|---|---|
| Palmeraie | Grands domaines, villas de prestige, palmeraie historique au nord-est | 22 000 à 38 000 MAD (villas) | Agences, 2026 |
| Route d'Amizmiz et route de l'Ourika | Domaines privés de villas, hôtels de luxe, golfs, vue Atlas, au sud-ouest | Non consolidé; Tifawin: 2 825 à 3 684 € par m² bâti | Grille promoteur |
| Amelkis et Al Maaden | Résidences golf, villas contemporaines, à l'est vers la route de l'Ourika | Non consolidé | — |
| Route de Fès | Villas et résidences plus accessibles au nord, en développement | Non consolidé | — |
| Hivernage | Quartier hôtelier et résidentiel de standing, proche de la médina | 16 000 à 26 000 MAD (appartements) | Agences, 2026 |
| Guéliz | Centre-ville moderne, commerces, appartements | 13 000 à 22 000 MAD (appartements) | Agences, 2026 |
| Agdal | Résidences récentes, familles, accès aéroport | Non consolidé | — |
| Médina | Riads, marché de la location touristique | Au cas par cas | — |
Les fourchettes indicatives seront remplacées par des données de transactions dès qu'une source officielle ou un panel d'agences sera consolidé.
Pourquoi le sud-ouest pour une villa
Le secteur de la route d'Amizmiz réunit trois conditions: de grandes parcelles (plus de mille mètres carrés) dans des domaines fermés, la vue sur l'Atlas, et la proximité des hôtels de luxe et des golfs, à un quart d'heure de l'aéroport. C'est l'un des rares secteurs où l'on construit encore des villas de plain-pied sur des terrains de cette taille à cette distance du centre.
Ses contraintes sont connues: dépendance à la voiture, gestion de l'eau, et un marché de revente plus étroit que celui des appartements de ville.
Sources et méthodologie
- 1Bank Al-Maghrib et ANCFCC, Indice des prix des actifs immobiliers, T4 2025
- 2TelQuel, « Immobilier: hausse de l'indice des prix de 0,6 % en 2025 »
- 3ReaConsult, « Prix immobilier Marrakech 2026: guide par quartier » (estimations d'agence)
- 4Barnes Marrakech, « Prix de l'immobilier 2025 à Marrakech » (estimations d'agence)
- 5Tifawin, grille de prix mars 2026 (PRICING_BV.pdf)
Informations générales vérifiées à la date indiquée. Pour votre situation, notre équipe, un notaire et un conseiller fiscal confirment les taux et délais applicables.