Propriété, titre foncier et rapatriement des capitaux
Au Maroc, un étranger n'achète pas un droit d'usage ou un bail long: il devient propriétaire, au même titre qu'un Marocain, d'un bien inscrit sur un titre foncier. Cette page explique ce que garantit le titre, ce que couvre la garantie de convertibilité et comment rapatrier les capitaux.
Sources vérifiées: 2026-09
- Pleine propriétéNature du droit acquis
Code des droits réels, loi 39-08
- Titre foncierPreuve de propriété
ANCFCC, loi 14-07 sur l'immatriculation
- 100 %Produit de revente transférable
Office des Changes, IGOC 2026, investissement déclaré
- IllimitéeDurée du droit
Propriété perpétuelle et transmissible
Le titre foncier, socle de la sécurité
Le Maroc applique depuis 1913 un système d'immatriculation foncière inspiré du livre foncier: chaque immeuble immatriculé reçoit un titre, numéroté, tenu par la conservation foncière. Le titre est définitif: une fois établi, il purge tous les droits antérieurs non inscrits.
Toute mutation, hypothèque ou servitude n'a d'existence juridique qu'inscrite sur le titre. Le certificat de propriété délivré par la conservation foncière donne donc, à une date précise, l'état exact du bien. C'est le premier document que demande le notaire.
Les biens non immatriculés, dits melkia, sont régis par des actes traditionnels. Un acquéreur étranger doit les éviter: la preuve de propriété y est plus fragile et la garantie de convertibilité plus difficile à obtenir.
Ce que la pleine propriété comprend
Le propriétaire dispose des trois attributs classiques: user, jouir et disposer. Il peut habiter, louer, hypothéquer, vendre, donner ou transmettre le bien. Aucune durée n'est fixée, aucune autorisation de revente n'est requise.
Les seules limites sont celles du droit commun: règles d'urbanisme, règlement de copropriété ou cahier des charges d'un domaine privé, et interdiction d'acquérir des terres agricoles.
- Habiter le bien sans limite de durée.
- Le louer, en longue ou en courte durée (avec l'autorisation prévue par la loi 80-14 pour la courte durée).
- Le vendre à un résident ou à un non-résident.
- Le transmettre par succession ou donation, sous réserve de la loi applicable à la succession.
La garantie de convertibilité
Le dirham n'est pas librement convertible. Pour qu'un investisseur étranger puisse ressortir ses capitaux, la réglementation des changes prévoit un régime de convertibilité pour les investissements étrangers réalisés en devises.
Concrètement, l'achat doit être financé par un apport en devises transféré de l'étranger et l'investissement doit être déclaré à l'Office des Changes par l'intermédiaire de la banque. À ces conditions, le propriétaire peut transférer à l'étranger, après paiement des impôts dus au Maroc, le produit de la revente (plus-value comprise) et les revenus nets de location.
| Situation | Transfert possible | Condition |
|---|---|---|
| Achat financé en devises et déclaré | Produit de revente et revenus nets | Déclaration dans les délais via la banque |
| Achat financé en dirhams sans déclaration | Non garanti | Régularisation à étudier avec la banque |
| Marocain résidant à l'étranger | Selon le compte utilisé | Compte en dirhams convertibles recommandé |
Le délai et les pièces de la déclaration sont fixés par l'Instruction générale des opérations de change; votre banque marocaine les traite avec le notaire. SwissPro360 vérifie ce point à chaque dossier.
Résidence et séjour
Le Maroc ne propose pas de visa d'investisseur automatique lié à l'achat d'un bien. La propriété d'un logement est en revanche un élément du dossier de carte de séjour, qui s'obtient sous les conditions de droit commun (ressources, assurance, domicile). Les ressortissants de nombreux pays séjournent par ailleurs jusqu'à 90 jours sans visa.
Questions fréquentes
Sources et méthodologie
- 1ANCFCC, immatriculation foncière et livre foncier
- 2Loi n° 39-08 portant Code des droits réels
- 3Loi n° 14-07 modifiant le dahir du 12 août 1913 sur l'immatriculation foncière
- 4Office des Changes, Instruction générale des opérations de change 2026 (investissements étrangers)
- 5SNRT News, « Ce que change la réglementation des changes 2026 pour résidents, MRE et start-ups »
- 6Dahir n° 1-73-213 relatif aux terres agricoles détenues par des étrangers
Informations générales vérifiées à la date indiquée. Pour votre situation, notre équipe, un notaire et un conseiller fiscal confirment les taux et délais applicables.