Fiscalité de l'investisseur immobilier non-résident
La fiscalité immobilière marocaine est lisible: des droits à l'achat, deux taxes annuelles sur le logement, un impôt sur les loyers et une taxe sur la plus-value à la revente. Les conventions fiscales évitent la double imposition avec la plupart des pays d'origine de nos clients.
Sources vérifiées: 2026-09
- 4 %Droits d'enregistrement
CGI, art. 133
- 10 % / 15 %Revenus locatifs bruts, taux libératoire
CGI, art. 73: seuil 120 000 MAD par an
- 20 %Taxe sur les profits immobiliers
CGI, art. 73; cotisation minimale 3 % du prix
- 10,5 %Taxe de services communaux, zone urbaine
Loi 47-06 sur la fiscalité locale, sur la valeur locative
À l'achat
Trois postes s'ajoutent au prix: les droits d'enregistrement (4 % pour un logement bâti), les droits de la conservation foncière (1,5 %) et les honoraires du notaire (environ 1 %, majorés de la TVA de 20 % sur les honoraires), auxquels s'ajoutent des frais fixes de timbres et de certificats.
Sur un logement neuf vendu par un promoteur, le prix est soumis à la TVA immobilière au taux de 20 %. Le promoteur en est redevable; l'acquéreur la supporte dans le prix TTC. Les prix Tifawin affichés sur ce site sont ceux communiqués par le promoteur; leur caractère hors taxe ou toutes taxes comprises est à confirmer.
| Poste | Taux | Base |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement | 4 % | Prix d'acquisition |
| Conservation foncière | 1,5 % | Prix d'acquisition |
| Honoraires du notaire | ≈ 1 % + TVA 20 % | Prix d'acquisition, selon devis |
| Timbres et certificats | Forfaits | Quelques centaines de dirhams |
Chaque année: taxe d'habitation et taxe de services communaux
Les deux taxes sont assises sur la valeur locative du logement, estimée par l'administration d'après une grille locale (surface, standing, situation). Une résidence secondaire ne bénéficie ni de l'abattement de 75 % ni de l'exonération temporaire réservés à l'habitation principale.
La taxe d'habitation suit un barème progressif de 0 à 30 % de la valeur locative. La taxe de services communaux est de 10,5 % de la valeur locative en zone urbaine et de 6,5 % en zone périphérique. Un bien loué toute l'année n'est pas soumis à la taxe d'habitation, mais reste soumis à la taxe de services communaux.
Sur les loyers
Les revenus fonciers des personnes physiques sont imposés, au choix du contribuable, à un taux libératoire sur le revenu brut (10 % si le revenu brut annuel est inférieur à 120 000 MAD, 15 % au-delà) ou au barème progressif de l'impôt sur le revenu après abattement de 40 %.
La location meublée de courte durée relève d'une logique différente: exploitée de façon habituelle, elle constitue une activité professionnelle, imposée comme telle. Le régime applicable dépend du chiffre d'affaires et du mode d'exploitation (directe ou via une société de gestion). Ce point doit être arbitré avec un conseil avant la mise en location.
À la revente: la taxe sur les profits immobiliers
Le profit net (prix de cession diminué du prix d'acquisition, des frais d'acquisition et des travaux justifiés, avec actualisation) est imposé à 20 %. Une cotisation minimale de 3 % du prix de cession est due même en l'absence de profit.
L'exonération de la résidence principale (occupation d'au moins six ans, prix de cession plafonné) ne concerne pas, par construction, un non-résident qui n'y habite pas.
Conventions fiscales
Le Maroc a signé des conventions de non-double imposition avec la France (convention du 29 mai 1970, modifiée par l'avenant de 1989), la Belgique, la Suisse, l'Espagne et l'Italie, entre autres. Toutes suivent le même principe pour l'immobilier: les revenus et plus-values d'un bien sont imposables dans l'État où il se situe, donc au Maroc.
Le pays de résidence du propriétaire élimine ensuite la double imposition par exemption ou par crédit d'impôt, selon la convention. Les revenus marocains restent en général à déclarer dans le pays de résidence, même exonérés, notamment pour le calcul du taux effectif.
| Pays de résidence | Convention avec le Maroc | Méthode pour l'immobilier |
|---|---|---|
| France | 29 mai 1970, avenant du 18 août 1989 | Imposition au Maroc; crédit d'impôt en France |
| Belgique | Convention en vigueur | Imposition au Maroc; exemption avec réserve de progressivité |
| Suisse | Convention en vigueur | Imposition au Maroc; exemption avec progressivité |
| Espagne | Convention en vigueur | Imposition au Maroc; crédit d'impôt |
| Italie | Convention en vigueur | Imposition au Maroc; crédit d'impôt |
L'impôt sur la fortune immobilière français (IFI) tient compte, pour un résident fiscal français, des biens situés à l'étranger. À examiner avec votre conseil.
Questions fréquentes
Sources et méthodologie
- 1Direction générale des impôts, Code général des impôts 2026 (art. 61, 73, 133)
- 2Loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales (taxe d'habitation, taxe de services communaux)
- 3Ministère délégué chargé des MRE, Guide fiscal des Marocains résidant à l'étranger 2025
- 4Direction générale des Finances publiques (France), convention fiscale franco-marocaine du 29 mai 1970
- 5BOFiP, INT - Convention fiscale entre la France et le Maroc
- 6Direction générale des impôts, fiscalité internationale (liste des conventions)
Informations générales vérifiées à la date indiquée. Pour votre situation, notre équipe, un notaire et un conseiller fiscal confirment les taux et délais applicables.