Titre foncier, VNA, Office des Changes : sécuriser un achat au Maroc en 2026

Chaque semaine, un futur acquéreur nous demande si « c'est sûr » d'acheter au Maroc. La bonne question n'est pas celle-là. C'est : quelles pièces dois-je exiger, et dans quel ordre ? Le cadre est solide ; il faut s'en servir.

Le titre foncier avant tout

Le Maroc tient un livre foncier depuis 1913. Un immeuble immatriculé reçoit un numéro de titre ; toute vente, hypothèque ou servitude n'existe juridiquement qu'inscrite sur ce titre. Le certificat de propriété délivré par la conservation foncière donne, à une date précise, l'état exact du bien. Un acquéreur étranger n'achète qu'un bien immatriculé. Les biens non immatriculés, dits melkia, relèvent d'actes traditionnels et sont à écarter.

Vocation non agricole

Les terres agricoles sont fermées aux étrangers depuis le dahir de 1973. Un terrain situé hors périmètre urbain ne peut être acheté par un non-Marocain qu'avec une attestation de vocation non agricole, personnelle et liée à un projet. Pour une villa dans un domaine privé en zone urbaine, la question ne se pose pas ; il faut simplement que le notaire confirme la situation du domaine au regard du périmètre urbain, et nous le demandons systématiquement.

La déclaration à l'Office des Changes

C'est l'étape que les acquéreurs oublient, et la plus importante pour l'avenir. Un achat financé par un apport en devises transféré depuis l'étranger, et déclaré à l'Office des Changes par l'intermédiaire de la banque, bénéficie de la garantie de convertibilité : le produit de la revente et les revenus nets sont transférables à l'étranger après paiement des impôts marocains. L'Instruction générale des opérations de change 2026, en vigueur depuis le 1er janvier, a par ailleurs simplifié plusieurs procédures pour les non-résidents et relevé à 80 % la quotité de crédit en dirhams accessible aux Marocains résidant à l'étranger.

Sur plan : le contrat préliminaire

Une vente sur plan relève des lois 44-00 et 107-12. Le contrat préliminaire est obligatoirement rédigé par un notaire ou un adoul et fixe le prix, le calendrier de paiement et la date de livraison. Il précise aussi les garanties du promoteur. Le calendrier de paiement d'un programme doit être lu à la lumière de ce cadre : c'est un point que nous vérifions contrat par contrat, y compris pour Tifawin.

La liste, dans l'ordre

Certificat de propriété récent, confirmation de la situation urbanistique, contrat préliminaire notarié avec garanties écrites, transfert en devises documenté, déclaration à l'Office des Changes. Cinq pièces. Aucune n'est optionnelle.