Dubaï ou Marrakech en 2026 : le comparatif en cinq chiffres

SwissPro accompagne des investisseurs à Dubaï depuis l'origine et à Marrakech depuis 2026. On nous demande souvent lequel des deux marchés « est le meilleur ». Nous préférons cinq chiffres et une méthode.

682 milliards de dirhams émiratis

C'est le volume des ventes immobilières à Dubaï en 2025, en hausse de 30,6 %, cinquième année consécutive de record. Le marché est profond et liquide. Au Maroc, l'indice des prix a progressé de 0,6 % en 2025 et les transactions de 18,4 % au quatrième trimestre : un marché qui s'anime, mais d'une autre échelle. Un bien se revend plus vite à Dubaï ; c'est un fait, pas un jugement.

4 % contre environ 6,5 %

Les frais de mutation du Dubai Land Department sont de 4 %, plus des frais fixes d'enregistrement. À Marrakech, l'entrée coûte environ 6,5 % : 4 % d'enregistrement, 1,5 % de conservation foncière, environ 1 % de notaire. L'écart existe mais reste secondaire face au prix au mètre carré et à la surface de terrain que l'on obtient.

0 % contre 10 ou 15 %

Dubaï n'impose ni les loyers ni les plus-values des particuliers. Le Maroc impose les loyers de longue durée à 10 % ou 15 % du revenu brut, et la plus-value à 20 % du profit net avec un minimum de 3 % du prix. Mais votre pays de résidence, lui, peut imposer les revenus de Dubaï, alors qu'il élimine en général la double imposition avec le Maroc par convention. Le vrai comparatif se fait après impôt chez vous.

2 millions de dirhams émiratis

C'est le seuil d'investissement immobilier qui ouvre le Golden Visa de dix ans à Dubaï. Le Maroc n'a pas de visa d'investisseur ; la carte de séjour s'obtient selon le droit commun. Si la résidence est votre objectif, la réponse est connue.

60 % euro, 40 % dollar

Le dirham marocain est rattaché à un panier composé à 60 % d'euro et 40 % de dollar, dans une bande de plus ou moins 5 %. Le dirham émirati est rattaché au dollar. Pour un investisseur qui raisonne en euros, Marrakech expose moins au change.

La méthode

Le comparateur Dubaï / Marrakech de ce site applique un même capital aux deux marchés, sur cinq ou dix ans, avec les coûts d'entrée, la fiscalité locale, les charges et deux hypothèses de croissance que vous fixez vous-même. Il ne désigne pas de vainqueur. Il vous donne les ordres de grandeur pour décider, et la possibilité de faire les deux.